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两个交易实例的平均数也可地价为元/平

时间:2012-04-29 15:17:47 来源:zjczjw.com 作者:测试专用 点击:

万元
年维修费=年租金×8%=2700×8%=216万元
年保险费=建安造价×2‰=3000×(3×5000)×2‰=90000元=9万元
年税金=年租金×12%=324万元
年折旧=建安造价/47=4500/47=9574万元
年房地费用合计:270 216 9 324 9574=91474万元
第三步:计算年房地纯收益
年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用

=2700-91474=178526万元
第四步:计算房地产总价
假设P为房地产价格,a为年房地纯收益,r为综合还原利率,n为使用年期。则根
据有限年收益法的计算公式,有:
p=a/r[1-1/(1 r)n]
在本题中,还原利率为综合还原利率(10%),项目建成后使用年限应和剩余土地使
用年限一致,为50-3=47年
根据已知条件,有:P=178526÷10%[1-1/(1 10%)47]=1765018万元
3应用剩余法计算地价
第一步:计算总建筑成本
项目总建筑成本=项目建筑面积×建安综合造价

=3000×15000=45000000(元)=4500万元
第二步:计算利息
假设:地价为v,银行贷款利率为10%,则利息为:
v×[(1 10%)3-1] 4500×60%×[(1 10%)15-1] 4500×40%×[(1
10%)05-1]=033v 41496 8786=033v 50282万元
第三步:计算利润
利润=建安造价×项目投资回报率=4500×30%=1350万元
第四步:计算地价
根据公式:地价=房地产价格-总建筑成本-利息-利润
v=1765018-4500-033v-50282-1350=849426万元
该地价的土地使用权涉及年期为50年。而考虑估价时点2000年10月,尚剩余土地
使用年期48年,需要进行年期修正,故估价时点的地价为:
849426×{[1-1/(1 8%)48]÷[1-1/(1 8%)50]}=847893万元
4计算可抵押贷款额
可抵押贷款额=地价×70%=847893×70%=593525万元
二、解题步骤
此题应用市场比较法等评估宗地价格。
第一步:案例选择
根据比较法评估需要,按照相同市场条件、相同供需圈、相同用途的要求,根据题目
给的各案例条件可以作为本评估对象的比较案例是A01、A03、A04、A06,将此四个案例
作为初选案例。
第二步:将A06案例的地价转换成单位面积地价
即计算出A06的单位面积地价:476×2=952元/平方米
第三步:计算A03宗地38年期的土地使用权价格
43÷004×[1-1/(1 004)38]=83282元/平方米
第四步:编制期日修正指数表

年度1997199819992000

指数100110120130
第五步:编制容积率修正指数表
根据题目所给的条件,容积率修正系数如下:

容积率11718192212223

修正系数060880920961104108112
第六步:开发程度修正
A01、A06修正为宗地外“七通一平”、宗地内“五通一平”的开发程度,两宗地的
单位面积地价分别增加45元。
第七步:将案例地地价修正为待估宗地条件下的地价
HA01=(858 45)×1-1/(1 004)381-1/(1 004)40×
104104×120110×100100
×100103=93587元/平方米
HA03=(83282)×1-1/(1 004)381-1/(1 004)38×
104096×120120×100105
×10098=87679元/平方米
HA04=(792)×1-1/(1 004)381-1/(1 004)35×
104108×120100×100100
×100104=91316元/平方米
HA06=(952 45)×1-1/(1 004)381-1/(1 004)40×
104100×120100×100100
×10096=126827元/平方米
第八步:估算地价
最佳的结果是A01、A04两个交易实例的平均数,地价为92452元/平方米;A01、
A03两个交易实例的平均数也可,地价为9086元/平方米。
第二部分案例综合分析三、案例解析
1答案要点
(1)简单算术平均法;
(2)加权平均法;
(3)直接取市场比较法的评估结果;
(4)以市场比较法评估结果为主,以收益还原法做适当减价修正。
2答案要点
(1)收集的资料包括:
①国家或当地目前征地补偿、安置补偿以及地上附着物补偿标准文件;②当地土地开
发费用、市政设施开发费用或市政基础设施配套费的收取标准;③征地过程中的有关税费
标准或耕地占用税、土地管理费等;④土地出让金或土地增值收益资料;⑤国家或当地市
场的利率水平;⑥市场或行业平均利润率或投资回报率。
(2)基本步骤:
①求算土地取得费(或分别求算土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物赔偿、
征地税费等);②确定土地开发费;③计算利息;④计算土地开发利润;⑤计算土地增值
收益;⑥计算有限年期土地使用权价格。
3答案要点(1)不同点:
①A宗地的处置方式是由企业取得土地使用权,土地使用者为企业而非股份公司,企
业与股份公司是土地租赁关系,由股份公司向企业支付租金;②B宗地的处置方式是国家
作价入股,国家持有国家股,土地使用者为股份公司。
(2)从产权关系和经济关系说明对国家、国有企业、股份公司的利弊:
A宗地的处置方式:①对国家而言,国家作为土地所有者,可以一次收取土地收益,
风险较小,但不能得到出让后的土地增值部分;②对企业而言,可以取得完整的土地使用
权,获得较稳定的租金收入,但需一次性支付数额较大的出让金;③对股份公司而言,不
能获得完整的土地使用权,不必一次性支付数额较大的出让金,只需每年支付租金。
B宗地处置方式:①对国家而言,以出让金作价折为国家股,可参加分红,和企业共
同承担经营风险,国家不能一次性收取土地收益;②对企业而言,不能获得土地使用权,
不必一次性支付数额较大的出让金;③对股份公司而言,可以获得完整的土地使用权,可
以不必一次性支付数额较大的出让金,但增加了国家股本。
4答案要点(1)办理的手续:
①股份公司持处置文件办理变更登记手续;②办理有关规划变更、审批手续;③到土
地管理部门办理用途变更登记或用途变更审批手续;④办理不交土地出让金的手续;⑤到
房屋管理部门办理房屋用途、容积率的变更手续。
(2)评估方法选择及程序:
可在以下方法中选择两种:市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法
和路线价法。方法选择和思路描述超过两种的,只对分值较高的两种方法进行评分。
方法选择得分:市场比较法;收
益还原法;基准地价系数修正法;剩余法;路线价法。
思路描述得分:市场比较法;收益还原法;基准地价系数修正法;剩余法;路线价法。
市场比较法的估价程序:①选择市场比较案例;②确定比较因素;③因素描述及比较分析;
④确定比较因素的修正系数;⑤求算比准地价。
收益还原法估价程序:①确定房地出租总收益;②确定房地出租总费用;③计算房地出租纯
收益;④计算房屋纯收益;⑤计算土地纯收益;⑥计算土地价格。
基准地价系数修正法估价的程序:①确定土地及基准地价;②因素描述及比较分析;③确定
修正系数;④计算地价。
剩余法估价的程序:①计算房地出租总收益;②计算房地出租总费用;③计算房地出租纯收
益;④计算房地产总价格;⑤计算房屋现值;⑥计算土地价格。
路线价法评估的程序:①确定路线价;②确定宗地的临街深度、宽度等条件;③确定条件修
正系数;④计算土地价格。
第三部分土地估价报告改错
四、土地估价报告改错第一部分总述
1估价依据中,缺少估价对象土地证书或权属证明。
2估价依据中,“××省关于土地管理的法律、法规”提法太笼统,未说明与本次评估有
关的法律、法规是哪些。
3估价定义中,未说明是什么权利的土地价格。
4估价结果中,缺少楼面地价。
5缺少《估价结果一览表》。
6需要特殊说明的事项中,缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条件等事项的
说明。
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
7土地位置状况中,缺少土地用途、土地级别的描述。
8土地权利状况中,缺少他项权利状况的描述。
9建筑物状况描述不详。
10地价影响因素分析中,缺少一般因素的描述。
第三部分土地估价
11估价原则中,缺少与本次估价方法紧密相关的替代原则、预期收益原则等。
12未说明估价方法选择的依据。
13收益还原法中,租金与价格概念混淆,“比准价格”应为“比准租金”。
14未说明客观租金计算方法的选择依据。
15折旧中耐用年限不能直接用房屋使用年限60年。
原答案为:折旧中耐用年限应为已使用年限加上剩余使用年限58年,而不能用房屋使用年限
60年。(感觉有误)
16出租总费用中漏计税费项目。
17未说明综合还原率确定的过程及依据。
18总楼价计算中的使用年期(n)应为土地的使用年限40年,而不能用房屋剩余使用年
限45年。
19收益还原法估价结果无单位地价。
20市场比较法的基本情况表中,估价对象的用地面积、重置单价与报告前面的叙述不符。

21市场比较法中,缺少比较因素选择的程序。
22比较因素中还应有容积率等的修正。
23未说明地价指数的来源依据。
24估价对象与比较实例C的交易时间相同,但确定的地价指数不一致。
25未说明由三个比准价格确定土地单位面积地价的方法及原因。
26地价的确定中,描述是采用两种方法估价结果的算术平均数,实际计算则采用的是加权
平均数。
27地价的确定中,估价结果无大写。
第四部分附录
28缺少估价对象房屋产权证。
29缺少估价对象位置示意图。
30缺少估价机构工商营业执照。
31报告的文字描述不够规范,如:“可比实例”、“房屋占地地价”等不规范提法;以及
将估价对象的许多基本情况不在“估价对象描述”中介绍,而在收益还原法中作较多的描述

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