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土地总价格/土地面积元/平方米

时间:2012-04-29 15:17:46 来源:zjczjw.com 作者:测试专用 点击:
无限年期可出让土地平均单位地价
无限年期可出让土地平均单价=无限年期全开发区土地单价/可出让面积比率

=56676/80%=70845元/平方米
第八步:计算50年期可出让土地平均单位地价
50年期可出让土地平均单价=无限年期可出让土地平均单价×年期修正系数

=70845×[1-1/(1 8%)50]
=6933元/平方米二、解题步骤
第一步:计算房地年纯收益
计算房地年总收益。
年租金收益=月租金收入×12月=30×12=360万元
押金年运用收益=押金×押金收益率=60×5%=3万元
年总收益=年租金收益 押金年运用收益=360 3=363万元
计算房地年总费用。
年总费用=月平均费用×12月=15×12=180万元
计算房地年纯收益。
房地年纯收益=房地年总收益-房地年总费用

=363-180=183万元
第二步:计算建筑物年纯收益
建筑物现值=重置价格×建筑面积×剩余使用年数/耐用年限

=4000×2500×(50-5)÷50=900万元
建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原利率

=900×8%=72万元
第三步:计算土地年纯收益。
土地年纯收益=房地年纯收益-建筑物年纯收益

=183-72=111万元
第四步:计算土地总价格
土地总价格=土地年纯收益/土地还原利率×[1-1/(1 土地还原利率)剩余使
用年数]
=111/6%×[1-1/(1 6%)50-5]=17156万元
第五步:计算土地单位面积价格
土地单位面积价格=土地总价格/土地面积=17156÷1000=17156元/平方米
三、解题步骤
本题采用市场比较法进行评估。
第一步:编制该城市住宅地价指数表
日期1999年1月1日1999年
8月1日1999年10月1日1999年
12月1日〖〗2000年
5月1日2000年10月1日

地价指数100108110112117122
第二步:编制土地使用权年期修正指数
土地还原率为7%,以住宅用地法定最高年期(70年)的指数为100。则
50年期修正指数为:100×[1-1/(1 7%)50]÷[1-1/(1 7%)70]=9746
40年期修正指数为:100×[1-1/(1 7%)40]÷[1-1/(1 7%)70]=94
16或者采用下述方法编制年期修正指数(处理方法2)
土地还原率为7%,以无限年期住宅用地价格系数为100。则
70年期修正系数为:100×[1-1/(1 7%)70]=9912
50年期修正系数为:100×[1-1/(1 7%)50]=9661
40年期修正系数为:100×[1-1/(1 7%)40]=9332
第三步:容积率修正系数:题目已给定
第四步:确定区域因素和个别因素条件指数
根据题意,表中指数为各交易案例与待估宗地相比,因此确定待估宗地的条件指数为
100,各交易案例条件指数按表中给定数据确定。

项目用地区域因素条件指数个别因素条件指数
A10389B9598
C9598D9497待估宗地100100
第五步:比较修正各交易案例价格
价格
期日年期容积率区域因个别因修正

修正修正aaa2aaa修正素修正素修正结果
A1200×122110×
100100×1818×
100103×
10089=145185元/平方米
B1560×122108×
100100×1824×
10095×
10098=141962元/平方米
C1650×122112×
1009746×1824×
10095×
10098=148563元/平方米
D1400×122117×
1009416×1821×
10094×
10097=145759元/平方米
或者(方法2):价格
期日年期容积率区域因个别因修正

修正修正aaa2aaa修正素修正素修正结果

A1200×122110×
99129912×1818×
100103×
10089=145185元/平方米
B1560×122108×
99129912×1824×
10095×
10098=141962元/平方米
C1650×122112×
99129661×1824×
10095×
10098=148563元/平方米
D1400×122117×
99129332×1821×
10094×
10097=145759元/平方米
第六步:待估宗地价格的确定
采用算术平均数法计算待估宗地单位土地面积价格:
(145185 141962 148563 145759)÷4=14537元/平方米
四、解题步骤
本题采用剩余法进行计算。
设最低容积率为x,则总建筑面积为:2000x平方米
第一步:计算房地产总价
3800×2000x/10000=760x万元
第二步:计算建筑费及专业费等
1500×2000x/10000=300x万元
第三步:计算利息
地价利息=700×[(1 585%)2-1]=843万元
建筑费及专业费等利息=300x×40%×[(1 585%)15-1] 300x×60%

×[(1 585%)05-1]
=1587x万元第四步:计算销售税费
760x×6%=456x万元
第五步:计算利润
760x×18%=1368x万元
第六步:代人公式进行计算
地价=房地产总价-建筑费专业费-利息-销售税费-利润
700=760x-300x-(843 1587x)-456x-1368x
26173x=7843
x=30
即该开发公司若要实现18%的利润率,最低建筑容积率应达到30。
第四科目aaa2aaa土地估价实务
第一部分综合计算题一、解题步骤
1明确解题思路
本题需要先用收益还原法估算建设完成后的房地产价值,再用剩余法估算土地使用权
价格,最后估算允许贷款的额度。
2用收益还原法测算房地产总价
第一步:计算年出租总收入
房地产总建筑面积=土地面积×容积率=5000×3
=15000平方米
商场建筑面积=3000平方米
办公楼建筑面积=15000-3000=12000平方米
商场年出租收入=300(元/月平方米)×3000(平方米)×12(月)×90%

=9720000元=972万元
办公楼年出租收入=150×12000×12×80%=17280000元
=1728万元
年出租总收入=商场年出租收入 办公楼年出租收入

=972万元 1728万元=2700万元
第二步:计算年房地费用。
年管理费=年租金×10%=2700×10%=270(责任编辑:测试专用)
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