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利息总地价%%%

时间:2012-04-29 15:17:40 来源:zjczjw.com 作者:测试专用 点击:
0]

=39850元/平方米
或列出公式:
50年期地价=39988×[1-1/(1 r)50]
4解题步骤
第一步:计算开发总价值
1200×3000000×70%=252000万元
第二步:计算总开发费用
350×3000000=105000万元
第三步:计算专业费用
105000×3%=3150万元
第四步:计算总投资利息
总地价×[(1 10%)2-1) (105000 3150)×70%×[(1 10%)15-1]
(105000 3150)×30%×[(1 10%)05-1]
=总地价×021 1163508 158360
第五步:aaa2aaa计算转让税费
252000×65%=16380万元
第六步:aaa2aaa计算开发总利润
(生地总价 105000 3150)×20%=生地总价×02 21630
第七步:aaa2aaa计算生地总价与生地单价
252000-105000-3150-(生地总价×021 1163508 158360)-16380
-(生地总价×02 21630)
生地总价=(252000-105000-3150-1163508-158360-16380-21630)
/(1 021 02)=6568888万元
生地单价=6568888/3000000=21896元/平方米
第四科目aaa2aaa土地估价实务
一、综合计算题1解题步骤
先运用收益还原法计算房地产总价,再利用重置成本法计算房屋现值,最后从房地产
总价中扣除房屋现值即得到土地价格
第一步:计算大厦房地年总收益
商场年总收益=50×4000×75%×(1-5%)×365=520125万元
写字楼年总收益=40×7500×70%×(1-20%)×365=6132万元
房地年总收益=520125 6132=1133325万元
第二步:计算房地出租年总费用
年总管理费=1133325×5%=5667万元
年总维修费=3000×(4000 7500)×8%=276万元
年总税费=30×(4000 7500)=345万元
年保险费=3000×(4000 7500)×2‰=69万元
年折旧费=[3000×(4000 7500)]÷48=71875万元
年总费用=5667 276 345 69 71875=445945万元
第三步:计算房地年纯收益
纯收益=1133325-445945=68738万元
第四步:计算目前房地产总价值
总价值=a/r×[1-1/(1 r)n]
其中:a:纯收益68738
r:综合还原率9%
n:房地产收益年限50-5=45年
总价值=68738/9%×[1-1/(1+9%)45]=747952万元
第五步:计算大厦房产现值
重置价格=3000×(4000 7500)=3450万元
房产现值=3450-71875(年折旧额)×3(已使用年数)=3234375万元
第六步:计算大厦所占用土地目前的地价
总地价=房地产总价-房产现值

=747952-3234375=4245145万元
单位地价=4245145万元÷2875平方米=147657元/平方米
2解题步骤
先用市场比较法计算不动产总价,再用剩余法评估土地价格。
第一步:采用市场比较法确定不动产总价
(1)分别计算三个案例的试算价格:
B=2370×10099×100100×10098×100100×10097
=251835元/平方米
C=2730×10095×10099×100102×100110×100100=258709元/平方米
D=2500×10096×100101×10097×100105×10099=255712元/平方米
(2)采用算术平均求取不动产总价:
单位面积不动产价=(251835 258709 255712)÷3

=255419元/平方米
不动产总价=255419×2000×4=2043352万元
第二步:计算建筑成本费用及利润
(1)建筑费=600万元
(2)专业费=600×6%=36万元
(3)不可预见费=600×4%=24万元
(4)利息=(600 36 24)×[(1+11%)1-1] 地价×[(1+11%)2-1]

=726 02321×地价
或:利息=(600 36 24)×50%×[(1 11%)15-1] (600 36 24)×50%×[(1
11%)05-1] 地价×[(1 11%)2-1]=736 02321×地价
(5)税金=2043352×6%=12260万元
(6)开发利润=2043352×15%=30650万元
第三步:计算土地价格
地价=不动产总价-建筑费-专业费-不可预见费-利息-税金-利润

=204335-600-36-24-726-02321×地价-12260-30650
-12321×地价=88065
地价=71557万元
单位地价=71557万元÷2000平方米=357785元/平方米
3解题步骤
先采用收益还原法计算不动产价格,再采用剩余法计算土地价格。
第一步:计算开发总价值
(1)住宅部分:5000×9600=4800万元
(2)商场和地下停车场部分:
商场租金:5×4000×365×70%=511万元
地下停车场租金:60×480×12=3456万元
租金总收入:511 3456=54556万元
有关税费和经营管理费:54556×30%=163668万元
租金纯收入=54556-163668=381892
价格=(381892÷7%)×[1-1/(1 7%)48]=524356万元
(3)地上停车位部分:
租金收入:400×50×12=24万元
税费:24×30%=72万元
租金纯收入:24-72=168万元
价格:(168÷75%)×[1-1/(1 75%)48]=21704万元
(4)合计:4800 524356 21704=1026060万元
第二步:建安成本及专业费
商场和地下部分:2500×6000×(1 3%)=1545万元
住宅部分:2000×9600×(1 3%)=19776万元
地上停车位部分:50×500×(1 3%)=258万元
合计:1545 19776 258=352518万元
第三步:销售税
5000×9600×9%=432万元
第四步:利息
利息=总地价×[(1 8%)2-1] 352518×60%×[(1 8%)15-1]
352518×40%×[(1 8%)05-1)=01664×总地价 31414万元
第五步:利润
利润=(总地价 352518)×20%=02×总地价 70504万元
第六步:余值
余值=总价值-建安成本及专业费-销售税-利息-利润(责任编辑:测试专用)
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